Wij zijn telefonisch bereikbaar op +31 20 442 1170
Wij zijn telefonisch bereikbaar op +31 20 442 1170
Vanaf 2021 kunnen woningkopers die meerderjarig zijn en jonger dan 35 jaar gebruikmaken van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Dat scheelt hen 2% van de aankoopprijs. De startersvrijstelling is eenmalig. Vanaf 1 april 2021 geldt voor de startersvrijstelling een woningwaardegrens van € 400.000. Voor kopers van 35 jaar en ouder en voor woningen boven de woningwaardegrens geldt een tarief van 2%. Voor beide regelingen geldt dat de koper zelf voor langere tijd in de woning moet gaan wonen. De Belastingdienst heeft twintig vragen over de toepassing van de nieuwe regels beantwoord.
Top vijf vragen en antwoorden
Vraag 1: A koopt een woning waar hij zelf in wil gaan wonen. Op het moment van de koopovereenkomst is A 34 jaar. Op het moment dat de woning aan A wordt overgedragen (datum notariële leveringsakte) heeft A inmiddels de leeftijd van 35 jaar bereikt. Kan A een beroep doen op de startersvrijstelling of gebruikmaken van het 2%-tarief?
Antwoord 1: A kan in dit geval geen beroep doen op de startersvrijstelling omdat hij op het moment van de verkrijging van de woning de leeftijd van 35 jaar heeft bereikt. Voor de overdrachtsbelasting is dat de datum waarop de notariële akte van levering bij de notaris wordt opgemaakt en ondertekend. De datum van de koopovereenkomst is hierbij niet van belang. A kan wel gebruikmaken van het 2%- tarief als hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Daarvoor moet hij de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen.
Vraag 2: A (30 jaar) verkrijgt in 2021 een appartement voor € 200.000. A geeft wel een verklaring af dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, maar hij wil de startersvrijstelling nog niet toepassen, omdat hij die bij een volgende verkrijging van een (duurdere) woning wil gebruiken. A wil nu 2% overdrachtsbelasting betalen. Kan dat? En kan A dan bij aankoop van die volgende woning gebruikmaken van de startersvrijstelling?
Antwoord 2: Er bestaat geen verplichting om de startersvrijstelling te gebruiken. A kan er dus voor kiezen om niet de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in te vullen maar de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%). A kan in dat geval bij de aankoop van de volgende woning alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling. Op het moment van de verkrijging van die woning moet hij jonger zijn dan 35 jaar en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling voldoen.
Vraag 3: Is voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling de intentie van de koper om zelf in de woning te gaan wonen voldoende?
Antwoord 3: De intentie om zelf in de woning te gaan wonen is niet voldoende. De verkregen woning dient ook daadwerkelijk voor langere tijd bewoond te worden door de koper, tenzij blijkt dat dit redelijkerwijs niet mogelijk is vanwege onvoorziene omstandigheden die zich na de overdracht voordoen.
Vraag 4: Hoelang dient het daadwerkelijk gebruik van de woning als hoofdverblijf, eventueel na voltooiing van een verbouwing, minimaal te duren voor de toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling?
Antwoord 4: De koper moet de woning daadwerkelijk zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaan gebruiken. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval. Er geldt geen strikte minimumperiode voor het gebruik als hoofdverblijf. Als vuistregel kan worden aangehouden dat de woning minimaal een half jaar als hoofdverblijf moet worden gebruikt. In situaties van oneigenlijk gebruik kan dit anders zijn. In bepaalde situaties kan het dus voorkomen dat niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan, ook al heeft de koper de woning een half jaar als hoofdverblijf gebruikt. Als uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de koper de woning daadwerkelijk zelf voor langere tijd als hoofdverblijf is gaan gebruiken, geeft de inspecteur van de Belastingdienst de koper de gelegenheid aannemelijk te maken dat de woning toch is gekocht om er zelf voor langere tijd te gaan wonen en dat dit ook als zodanig is gebeurd of gaat gebeuren. De inspecteur van de Belastingdienst zal rekening houden met onvoorziene omstandigheden na de overdracht van de woning. Als onvoorziene omstandigheden ertoe leiden dat een koper niet zelf (voor langere tijd) in de woning kon gaan wonen, wordt de startersvrijstelling of het 2%-tarief niet teruggenomen.
Vraag 5: A (32 jaar) verkrijgt op 1 juni 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. A is gehuwd met B (33 jaar). Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde van de woning € 400.000 of € 700.000 bedraagt? Maakt het verschil of A en B gehuwd zijn in gemeenschap van goederen?
Antwoord 5: A kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan. Als de waarde van de woning € 700.000 is, kan de startersvrijstelling niet worden toegepast, omdat de waarde van de woning meer bedraagt dan de woningwaardegrens van € 400.000 die vanaf 1 april 2021 geldt. A kan in dat geval wel gebruikmaken van het 2%-tarief als aan alle daarvoor geldende voorwaarden is voldaan. B is geen verkrijger van de woning. Verkrijger voor de overdrachtsbelasting is namelijk alleen degene die in de notariële leveringsakte als koper is genoemd. Dat B in gemeenschap van goederen is gehuwd met A maakt dat niet anders. De boedelmenging die gelijktijdig met de verkrijging door A plaatsvindt als de woning tot een huwelijksgoederengemeenschap gaat behoren, wordt voor de overdrachtsbelasting niet aangemerkt als een verkrijging door B.
Tip: Hier kunt u alle twintig vragen en antwoorden nalezen.
Een psychiater heeft zijn fiscale onderneming voortgezet in BV-vorm. Zijn vrouw werkte al mee in de zaak en komt om fiscale redenen op de loonlijst van de BV, voor € 6.200 per maand en een auto van de zaak. Ze doet enkel administratieve werkzaamheden. Op enig moment gaat het stel apart wonen. Vijf jaar later volgt een echtscheiding en dan zegt ook de BV de overeenkomst met de echtgenote op. Ze eist ruim € 250.000 aan billijke vergoeding, gefixeerde vergoeding, transitievergoeding en autokostenvergoeding.
Stelling psychiater
Er was helemaal geen arbeidsovereenkomst, omdat de voor een arbeidsovereenkomst vereiste gezagsverhouding tussen partijen ontbrak. Er was een overeenkomst van opdracht. Daarom is er geen enkele grond voor de geclaimde vergoedingen.
Overwegingen rechter
Mevrouw heeft haar werkzaamheden feitelijk steeds verricht voor haar echtgenoot. Tussen echtgenoten kan juridisch wel sprake zijn van een arbeidsovereenkomst, maar dat ligt gezien de eis van een gezagsverhouding minder voor de hand. Ook in dit geval was er geen gezagsverhouding. De vrouw verrichtte haar werkzaamheden vanuit de (gezamenlijke) woning terwijl de praktijk elders was gevestigd en de man er sinds 2015 bovendien niet meer woonde. Ze kon haar werkzaamheden daardoor zonder direct toezicht uitvoeren. Zij was nagenoeg vrij in de invulling van de duur en de inhoud van haar werkzaamheden en de tijdstippen waarop zij die wilde uitvoeren. Zij was bovendien volledig vrij in het opnemen van langdurig verlof.
Destijds is er geen schriftelijke arbeidsovereenkomst opgemaakt. Dat wil niet zeggen dat er geen arbeidsovereenkomst is, het legt wel enig gewicht in de schaal ten nadele van mevrouw. Daar komt bij dat de beloning in geen verhouding staat tot het verrichte werk. Het gaat om (relatief) eenvoudige administratieve werkzaamheden op parttime basis. De beloning is zo hoog dat niet aannemelijk is dat sprake is van een zakelijke, tussen een werkgever en een werknemer gesloten, arbeidsovereenkomst.
De beloning is destijds om belastingtechnische redenen geadviseerd om de winst van de onderneming te verlagen. Voor de man maakte dat niet uit omdat deze per saldo toch onderdeel werd van het gezamenlijk inkomen. Hiermee staat voor de rechter vast dat ook de overeengekomen beloning erop duidt dat partijen geen arbeidsovereenkomst hebben gesloten.
Oordeel rechter
De rechter is het met de psychiater eens. De eis van de vrouw, € 250.000 aan vergoedingen, wordt geheel afgewezen. Ze wordt bovendien veroordeeld in de proceskosten.
Tip: In dit geval meende mevrouw een slaatje te kunnen slaan uit de opgezette beloningsstructuur. De rechter ging daar niet in mee. Een om fiscale redenen opgezette structuur kan nadelig uitpakken als de verhoudingen tussen partijen veranderen. Het is verstandig om de structuur vooraf en tussentijds te toetsen op de mogelijke gevolgen.
Een aantal zelfstandige rentmeesters werken samen via een gezamenlijk gehouden BV. De BV fungeert met een gezamenlijke naam als vehikel voor facturatie en incasso. De omzet wordt per rentmeester gescheiden geadministreerd. Iedere rentmeester heeft in de BV een eigen soort aandelen en een strikt gescheiden eigen winstreserve. De rentmeesters lopen ondernemers- en debiteurenrisico. De Belastingdienst stelt dat van fiscaal ondernemerschap geen sprake is.
Juridische vragen
In de kern komt het geschil erop neer of de werkzaamheden naar fiscaalrechtelijke maatstaven zijn verricht voor rekening en risico van de rentmeesters zelf of van de BV.
Als de werkzaamheden voor eigen rekening en risico van rentmeesters zelf zijn verricht, is de volgende vraag of zij ook rechtstreeks worden verbonden voor de verbintenissen van hun ondernemingen.
Twee walletjes
In de kern gaat het om de vraag: is het mogelijk om van twee walletjes te eten? Aan de ene kant externe bescherming door naar buiten toe in de rechtsvorm van een BV te werken, en tegelijkertijd de voordelen van de ondernemersfaciliteiten in de inkomstenbelasting.
Overwegingen rechter
Aannemelijk is dat de rentmeesters intern, achter de schermen, zelfstandig het beroep van rentmeester uitoefenen en voor eigen rekening en risico opdrachten verrichten. Dat doen ze naar fiscaalrechtelijke maatstaven zelfstandig en voor eigen rekening en risico. Dat ze de contracten, facturering en betaling via de BV laten lopen, doet daar wel wat aan af, maar is van te weinig gewicht om de doorslag te geven. Voor zover het gaat om het verzenden van de facturen en het ontvangen van de betalingen, heeft de BV alleen maar opgetreden als kassier.
Volgens de rechter staat de wettelijk voorwaarde 'rechtstreeks wordt verbonden voor verbintenissen betreffende die onderneming' niet in de weg aan het ondernemerschap. De rentmeesters zijn op zichzelf niet direct tegenover de externe schuldeisers van de BV aansprakelijk, maar wel degelijk rechtstreeks verbonden voor dergelijke schulden tegenover de BV, voor zover die voortkomen uit door hen aanvaarde en uitgevoerde opdrachten.
Oordeel rechter
De slotsom van de rechter is dat de rentmeesters inderdaad van twee walletjes kunnen eten. De wetgever heeft geen rekening gehouden met deze uitzonderlijke structuur. De situatie van de rentmeesters voldoet aan zoveel essentiële criteria voor het fiscale ondernemerschap, zoals de zelfstandigheid en het lopen van ondernemersrisico’s, dat het voldoen aan die criteria zwaarder moet wegen dan de civiel-juridische huls van de BV die ze gebruiken bij de uitvoering van hun werkzaamheden.
Let op: Een bijzondere uitspraak over een bijzondere structuur. De uitkomst kan voor veel samenwerkende ondernemers in het MKB zeer interessant zijn. We vermoeden echter dat er eerst nog hogere rechters ingeschakeld gaan worden.
Een BV start een onderneming in de zoetwarenbranche. Het resultaat is en blijft waarschijnlijk marginaal. In de eerste maanden is het verlies ongeveer gelijk aan het salaris van de directeur-grootaandeelhouder (DGA). Daarom vraagt hij aan de Belastingdienst om zijn arbeidsbeloning voor het komende jaar op nihil te mogen stellen. Dat mag niet. Het zou ten minste gelijk moeten zijn aan het minimum loon. De rechter komt eraan te pas.
Gebruikelijk loonregeling
Volgens de wet geniet een DGA voor zijn werkzaamheden in de BV een gebruikelijk loon. Dat loon wordt op € 47.000 (bedrag 2021) per jaar gesteld, tenzij aannemelijk is dat voor soortgelijke dienstbetrekkingen waarbij een eigen BV geen rol speelt, in het economische verkeer een lager loon gebruikelijk is. De BV heeft hiervan de bewijslast.
Standpunt Belastingdienst
Het gebruikelijk loon moet in dit geval minimaal op € 21.835 (bedrag 2021) worden gesteld. Er is namelijk een arbeidsovereenkomst dan wel een civielrechtelijke dienstbetrekking met de DGA. Daarom is de Wet minimumloon en minimumvakantiebijslag (WML) van toepassing. Het loon kan niet lager worden vastgesteld dan het wettelijk minimumloon.
Oordeel rechter
Een lager loon dan het wettelijke gebruikelijk loon is acceptabel als de BV aannemelijk maakt dat de continuïteit van de vennootschap in gevaar komt bij het uitbetalen van dat gebruikelijk loon. Uit de aangifte vennootschapsbelasting blijkt dat de BV niet over de financiële middelen beschikt om het gebruikelijk loon uit te betalen. Daarom mag het loon voor het komende jaar naar nihil worden bijgesteld.
Dat dit bedrag lager is dan het minimumloon maakt het oordeel niet anders. Het vasthouden door de Belastingdienst aan het minimumloon als ondergrens voor het gebruikelijk loon doet in dit geval geen recht aan de realiteit. De Wet Minimumloon is niet voor deze situatie geschreven. De Belastingdienst moet de proceskosten van de DGA betalen.
Tip: Als u in 2021 meer dan 30% omzetverlies hebt ten opzichte van 2019, mag u, onder voorwaarden, zonder verder bewijs of overleg met de Belastingdienst uw gebruikelijk loon verlagen naar evenredigheid van uw omzetverlies.
Een aannemer heeft in zijn BV pensioen opgebouwd. In privé staat hij er niet goed voor. Daarom sluit hij een lening van € 50.000 bij de BV. De Belastingdienst is van mening dat de lening onzakelijk is. Dit zou bovendien belaste afkoop betekenen van zijn gehele pensioenvoorziening (€ 350.000). De aannemer gaat naar de rechter.
Onzakelijke lening
De Belastingdienst moet aannemelijk maken dat de BV bij het aangaan van de lening een debiteurenrisico liep dat een onafhankelijke derde ten tijde van de verstrekking van de gelden niet zou hebben genomen en ook onder andere voorwaarden niet zou zijn aangegaan. Daarin slaagt de Belastingdienst.
Volgens zijn aangifte heeft de aannemer immers een negatief vermogen van circa € 700.000. De WOZ-waarde van zijn woning is slechts € 9.500 hoger dan de hypotheekschuld. De lening bij de BV is weliswaar ook hypothecair, maar dat heeft geen betekenis, omdat de bank het eerste en tweede recht van hypotheek heeft op de woning. Bij het aangaan van de lening was er geen reële kans op terugbetaling.
Gehele of gedeeltelijke afkoop
Volgens de rechter heeft de aannemer over de geleende gelden beschikt in zijn hoedanigheid van rechthebbende op de pensioenaanspraak. De BV heeft feitelijk met het verstrekken van de geldbedragen een deel van het pensioen uitgekeerd aan belanghebbende. Daardoor kan de BV niet langer aan haar verplichtingen voldoen. De aannemer heeft dus een bedrag genoten waartegenover een verlies aan pensioenrechten staat. Dat betekent (gedeeltelijke) afkoop van pensioen.
Volgens de aannemer is daarmee geen sprake van afkoop van de gehele, veel hogere, pensioenaanspraak. Maar de rechter wijst op de totstandkoming van de afkoopregeling. Het op gelijke voet behandelen van gedeeltelijke afkoop met algehele afkoop was een bewuste keuze, bedoeld om werknemers ervan te weerhouden tot gedeeltelijke afkoop over te gaan.
Oordeel rechter
De rechter stelt de Belastingdienst volledig in het gelijk.
Let op: Lenen van uw BV dient op zakelijke grondslag plaats te vinden. Is uw vermogen onvoldoende om de lening af te lossen, dan riskeert u fiscale correcties. Belaste afkoop van uw gehele pensioenvoorziening in de BV, ook al is uw lening slechts een klein deel daarvan, is wel een zeer forse consequentie. Maar, zoals uit deze uitspraak blijkt, zeker mogelijk.
